Мастера, которых рекомендуют друзьям!

Гарантия лучшей цены!

Почему нас рекомендуют друзьям?
Здравствуйте уважаемые посетители сайта! Мы подготовили для вас много интересных статей, расчетов смет, примеров наших работ, и готовых решений по ремонту. По всем вопросам готовы оперативно давать комментарии, звоните!

Предпродажная подготовка

Как заработать на продаже квартиры?

Макарчиков Семён, Генеральный директор ООО «Ремонт 16»

Пока я писал эту статью, мы нашли сервиз начала ХХ века, сделали десятки ремонтов, и переубедили одного заказчика продавать квартиру!

Здравствуйте друзья! Меня зовут Макарчиков Семён, я руководитель компании Ремонт 16.

До того как я начал профессионально заниматься ремонтами, мне пришлось лично столкнуться с куплей и продажей нескольких квартир в семье. И каждый раз мы перед нами вставали такие вопросы:

Что лучше для покупателя, «вторичка» с ремонтом или «первичка»?

Не захотят ли покупатели все равно переделать ремонт под себя? И какой ремонт будет оптимальным?

Выгодно ли подготавливать квартиру к продаже?

Ускорит ли это продажу?

С того времени я успел поработать в крупнейших строительных компаниях Татарстана и в конечном итоге создал свою фирму по ремонту и отделке помещений. И теперь, как следует посмотрев рынок изнутри, решил разобраться в этих вопросах. Поехали!

Вторичка с ремонтом или первичка?

Осенью прошлого года к нам обратился Алексей Николаевич. У него была такая ситуация: двухкомнатная квартира 48 м2 в хрущовке, в центре. Ни как не продавалась, хотя цена была 2,9 млн.руб. В квартире был «бабушкин» ремонт, и хорошее расположение.

Он хотел сделать косметический ремонт, чтобы привлечь покупателей. Бюджет у него с материалами был 200 т.р. Эти деньги он планировал вернуть, за счет увеличения стоимости при продаже.

Мы выяснили у Алексея, чем были не довольны покупатели?

По его словам, покупатели обращали основное внимание на:

● двери и окна;

● электрическую разводку;

● сантехнику;

● батареи;

● эстетическую часть ремонта.

То есть покупатели по своему оценивали вложения которые им предстоит сделать, и сумма их не устраивала. Да еще и несколько месяцев предстоящего ремонта не добавляли уверенности.

Но альтернатив у покупателя не много: либо подкопить и купить квартиру с хорошим ремонтом, или делать все с нуля в новостройке.

На сегодняшний день в Казани достаточно насыщенный рынок новостроек. Можно подобрать вариант на любой вкус и цвет. Застройщики предлагают разные варианты рассрочек, ипотек в том числе и с господдержкой, и это основной плюс.

После покупки, потребуется ремонт. Электрика, сантехника, стены, черновые материалы, чистовые материалы, кухонный гарнитур и работы в среднем по городу выливаются сумму от 14 000 р. за м2. То есть покупая двухкомнатную квартиру площадью 60 м2 за 3,6 м.р. придется выложить от 700 т.р. на приведение квартиры в жилой вид. Обратите внимание, эту сумму не получится включить в ипотеку, а с маткапиталом придется изрядно попотеть. То есть только за наличные или за отдельный кредит. (Есть вариант с возмещением НДС, но об этом я расскажу отдельно.)

Но обратите внимание, что квартиры в новостройках по доступной цене могут быть удалены от центра города – для кого то это минус.

Покупая вторичку с ремонтом, вы получаете готовый продукт – заезжай и живи. Квартиры доступны по всему городу без ограничений, и новые интересные варианты появляются каждый день. И вообще, дом отстоялся, понятно кто соседи, инфраструктура устроена. И все это за единую цену, без доп. Затрат.

Но за квартиру с ремонтом придется доплатить. Так в среднем, двухкомнатная 60м2 с хорошей отделкой будет стоить от 4,5 м.р. Но помните, что продавец попытается все свои творческие решения по ремонту вложить в цену продажи.

Так же, в виду отсутствия стандартов отделки квартир, вы можете получить «Кота в мешке» в виде неправильно смонтированных инженерных коммуникаций, не утепленных стен, и прочего.

Вторичка без ремонта, согласно данным с агрегаторов (Авито, Юла, Циан, ИРР) за те же 60 м2 может стоить от 3,5 м.р.

Комфорт. Новостройка – это и плюс и минус. К положительным моментам можно отнести единую «социальную инфраструктуру». То есть окружающие жильцы будут примерно вашего возраста и социального статуса.

Неприятным бонусом будет то, что после ремонта в новостройке шум в квартире не прекратится. В среднем до 3-х лет после сдачи дома идет активная фаза заселения жильцов, и проведения работ, что влечет за собой мусор во дворе, грязь в подъездах, и ежедневный шум от перфоратора. Для работающей части населения это не такая уж сильная проблема. А вот мамам с детьми это сильно мешает.

Выводы:

Если Вам хочется скорее заехать в квартиру с нормальным ремонтом, будьте готовы доплатить от миллиона рублей или от 25% стоимости жилья.

Если принципиален вопрос новизны, и хочется реализовать все свои задумки с чистого листа, а так же не волнует окружающий шум – вам подойдет новостройка.

Не захотят ли покупатели все равно переделать ремонт под себя? И какой ремонт будет оптимальным?

На этапе составления проекта, мы предложили Алексею Николаевичу не делать косметический ремонт, а пройтись как раз по тем моментам, которые отпугивали покупателей: стены, полы, коммуникации.

В чем отличие капитального от косметического ремонта?

Косметический ремонт – это процесс обновления финишных (чистовых) покрытий в помещении: пол, стеновые покрытия, сантехника, покраска потолков, или во время косметического ремонта обычно оклеивают стены обоями, отделывают потолок, красят батареи, трубы, окна, двери, укладывают новый линолеум. Стоимость такого ремонта в Казани начинается от 2 000 руб. м2 и длится от недели.

Капитальный ремонт - включает в себя комплексные работы, начиная с полного демонтажа старых покрытий стен до кирпича/бетона, разбор полов и потолков. Далее идет воссоздание контура квартиры с использованием современных качественных материалов, замена электрики, ссистемы водоподведения и водоотведения, вентиляции, окон, дверей, сантехники, освещения, и заканчивается чистовым этапом, с возведением декоративных конструкций, и пр.

Такие работы будут длится от 2х месяцев в однокомнатной квартире, и обойдутся от 10 000 руб. за м2 за работы с материалами.

Алексей Николаевич согласился с нашим предложением, но задал резонный вопрос: а в каком виде квартира будет максимально привлекательна для покупателя? Ведь сделав ремонт на свой вкус можно не попасть в желания потенциального покупателя!

Этот вопрос мы решили выяснить опытным путем: Мы проанализировали более 40 ремонтов которые делали за прошедший год, и выявили некоторые закономерности:

90% Обновляли потолки

80% Заказчиков меняли санузел полностью, переделывали плитку и ставили новую сантехнику.

75% Заменилили более половины проводов, и поставили новый шкаф.

68% Полностью переделывали штукатурку и стяжку

56% Меняли окна

50% Меняли контур стен, делали перепланировки.

Что касалось чистовых работ и материалов,

75% Делали натяжные потолки, остальные ГКЛ или красили;

80% Покупали в санузлы белую или серую плитку по цене 450-700 р.за м2

65% ставили простую, но надежную инсталляцию, сверху собирали шкафчики. Ставили обыкновенную ванну в пределах 12 т.р., раковину и стиральную машину.

60% Делали стены под покраску, и красили ее в белый или светлые цвета.

80% при выборе окон останавливались на марке REHAU

70% при выборе батарей ориентировались на средний ценовой диапазон.

Проанализировав полученные данные, мы выяснили, что есть некий стандарт, который понравится максимальному количеству покупателей. Вот как мы его представили:

Стены в комнатах, кухне, коридоре

Выведены под маяк, углы под 90 градусов. Качественная грунтовка, штукатурка, шпаклевка, обои под покраску или малярный флизелин. Краска – Tikkurila

Стены в санузлах

Плитка отечественного производителя Kerama Marazzi

Полы

Везде ламинат (33 класс)

Кухня, коридор и санузлы – керамогранит отечественного производителя Kerama Marazzi с подогревом пола.

Плинтус

Напольный, полиуретановый, под покраску. Окрашивается в цвет стен, или остается белый.

Сантехника

Лучшие сочетания цены и качества в каталогах Grohe, Geberit, Roca, AM/PM, и иных производителей среднего класса.

Инженерные системы:

Электрика: Все ВВГ нг ГОСТ

Освещение - 3*1.55мм, Розетки - 3*2.5мм

Варочная панель - 3*6мм, ДИФ автоматы на ванную, кондиционер, кабинет и кухню, остальные - обычные.

Розетки и выключатели Legrand (Valena)

Трубы

Сшитый полипропилен, полипропилен.

Батареи

Rifar с монтажом на сшитый полипропилен

Смета на квартиру Алексея Николаевича площадью 48 м2 у нас вышла такая:

Черновые работы вышли на 138 т.р.

Чистовые работы с монтажом сантехники, полов, плитки, покраски стен в 184 т.р.

Черновые материалы на 71 т.р.

Чистовые материалы с сантехникой, натяжными потолками, светом, плиткой, краской и ламинатом еще на 145 т.р.

Итого, 558 т.р. за готовую квартиру.

Цена, и предложение заказчика устроили, и мы ударили по рукам.

Выгодно ли подготавливать квартиру к продаже?

Согласно данным исследований по г. Казани за последние 3 года, разница цен вторички с хорошим ремонтом и без него в медиане составляет 15-20%. Давайте посчитаем на конкретных примерах:

То есть даже если у вас самая стандартная однушка, то на предпродажной подготовке можно не только окупить вложения, но и заработать более 60 000 рублей. Не говоря уже о том, что продавать такую квартиру будет намного проще.

А как быть если денег на такую подготовку просто нет? Давайте рассмотрим вариант с кредитом:

Срок такого ремонта – 2-2,5 месяца. С учетом времени на поиск покупателя, и проведения сделки, получается 4-5 месяцев. Если вы будете выполнять данные работы в кредит, при ставке 15% годовых переплата составит 31 250 руб.

Хорошая инвестиция? Да.

В ходе проведения ремонтных работ, Алексей пригласил риэлтора для оценки квартиры. Так как у него было довольно хорошее месторасположение, и мы рассказали какой будет ремонт, специалист сориентировал нас на сумму около 4 млн. руб. (напомню, до ремонта заказчик продавал ее за 2,9).

Ускорит ли это продажу?

Ухоженная квартира с качественным ремонтом, да еще и по адекватной цене – это то, что ищет каждый покупатель. Если вы во время показа предоставите покупателю акт выполненных работ, в котором за подписью Инженера будут изложен список всех использованных материалов, это будет большим плюсом к цене.

Важный момент: при продаже квартиры гарантия на ремонт перейдет покупателю. То есть приобретая жилье человек будет знать что до 5 лет вперед ему ничего не придется менять. А если что то и случится, то мастера «Ремонт 16» в течение суток устранят неисправности.

Аналитики сходятся во мнении, что рынок недвижимости переживает некоторый застой. Так сейчас в Казани на 1 покупателя приходится порядка 26,8 предложений.

Ускорит ли это продажу?

Ухоженная квартира с качественным ремонтом, да еще и по адекватной цене – это то, что ищет каждый покупатель. Если вы во время показа предоставите покупателю акт выполненных работ, в котором за подписью Инженера будут изложен список всех использованных материалов, это будет большим плюсом к цене.

Важный момент: при продаже квартиры гарантия на ремонт перейдет покупателю. То есть приобретая жилье человек будет знать что до 5 лет вперед ему ничего не придется менять. А если что то и случится, то мастера «Ремонт 16» в течение суток устранят неисправности.

Аналитики сходятся во мнении, что рынок недвижимости переживает некоторый застой. Так сейчас в Казани на 1 покупателя приходится порядка 26,8 предложений.

Так что предпродажная подготовка еще является инструментом конкурентной борьбы! Вы покажете, что ваше предложение лучше и интереснее остальных!

Предпродажная подготовка в других странах:

Как утверждают эксперты – если делать ремонт правильно, то всегда есть шанс хорошо заработать. Так, например, по данным «Метриум Групп» квартиру с ремонтом среднего класса в Москве можно продать на 2 000.000 – 10.000.000 руб. дороже, чем аналогичный объект недвижимости без отделки. Специалисты из «Бест-Новострой» говорят, что предпродажная подготовка позволяет увеличить стоимость жилья как минимум на 20%.

В Германии хоум-стейдж активно развивается с двухтысячных. Сегодня в каждом городе Европы есть свои специалисты по предпродажной подготовке недвижимости. Вот, например, кейс компании Wongrad из Лейпцига. Дом на 130 кв. м не продавался 48 месяцев. Начальная цена была 120.000 евро, но покупателей не было. Компания Wongrad изменила интерьер: было убрано все лишнее, произведена деперсонализация жилья, изменена цветовая гамма, добавлен безличный декор. Общие затраты составили 600 евро. Через 2 недели дом был продан с первого показа за 120.000 евро. Еще один пример – двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м. продавалась в пригороде Мюнхена за 48.000 евро. Но она не привлекала покупателей. Специалисты Wongrad сделали предпродажную подготовку квартиры, стоимость подготовки составила 2000 евро. Квартира была продана за 52.000 евро. Владелец недвижимости не только вернул инвестиции, но и заработал на продаже.

В Евросоюзе уже давно развита практика предпродажной подготовки – у нас пока еще только в зачатках, хотя давно пора бы… Доходность инвестиций в предпродажную подготовку стартует с 20% и может достигать 40-50%. Например, один наш клиент купил однокомнатную квартиру в 2013 году площадью 37 кв. м. за 2 150 000 руб. После предпродажной подготовки он в 2017 году продал эту квартиру за 3 350 000 , что в разы выше любых ставок банков. То есть с помощью данного механизма можно неплохо зарабатывать!

И кстати, про сервиз..

Эта история не связана с Алексеем, а случилась совсем на давно, когда мы ремонтировали квартиру Правобулачной.

Во время демонтажных работ в потолочном шкафчике между кухней и коридором мы нашли запакованный в почти развалившуюся коробку сервиз. Заказчик, который приобрел недавно эту квартиру, даже не подозревал о его наличии, и был приятно удивлен, когда мастера ему позвонили и сообщили о находке.

Хозяин квартиры показал сервиз антикварам, оказалось что это довольно редкий кофейный набор известной марки H&Co selb (royal) BAVARIA начала 20 века, и он довольно хорошо сохранился! В салоне его оценили почти в 40 тысяч рублей. Так что заказчик даже покрыл часть ремонта!

Получается, что желание продать квартиру «как есть» может не только обернуться затянутой продажей, но и потерей приличной суммы денег. По этому ничего не бойтесь, обращайтесь к строителям за консультацией, и делайте ремонт!

Вместо заключения

В итоге, после окончания ремонта, Алексей передумал продавать квартиру. –«Сам, говорит, жить буду. Ощущение нового дома уже есть. Иногда мы достигаем того, к чему стремились гораздо раньше назначенных сроков.» И это здорово!

Ремонтно-отделочные работы в Казани лучше всего осуществят специалисты компании Ремонт-16. Уже многие годы мы проводим все виды отделочных работ, строительно-монтажных и инженерных работ, а также помогаем своим клиентам определиться с дизайном объекта!

Нашим несомненным плюсом является высокий уровень знаний и опыт наших специалистов – даже самые необычные и оригинальные дизайнерские решения будут с легкостью выполнены нашими мастерами под чутким контролем опытных прорабов! Ремонт – это та сфера, где Ремонт-16 занимает лидирующие позиции на казанском рынке уже не первый год.

Доверив свой объект нашим специалистам, Вы можете ни о чем не волноваться, все тяготы процесса стройки мы возьмем на себя. Вам останется лишь в конце с легким сердцем подписать акт приемки-сдачи и начать эксплуатацию объекта.

+7 (843) 240-96-20